Как работает отступ 100 м от океана?
Perpres № 51/2016 принят 14 июня 2016 года и продолжает действовать.
Он называет sempadan pantai полосой суши вдоль береговой линии.
Ширину полосы отсчитывают от точки наивысшего прилива вглубь суши.
Минимальная ширина — 100 м. Форма полосы зависит от состояния берега.
Провинция задаёт направления, а кабупатен или город фиксирует границу в RTRW.
Расстояние по фотографии не заменит официальную границу конкретного участка.
Источник: Perpres № 51/2016 от 14.06.2016; ДАННЫЕ, раздел E, строка 58
Зачем нужна прибрежная полоса и публичный доступ?
Полоса защищает береговую экосистему и сохраняет естественные пути движения воды.
Она также снижает последствия стихии для людей и расположенных рядом зданий.
При оценке берега учитывают цунами, абразию, мангровые заросли и рифы.
Правила сохраняют публичный проход к пляжу независимо от частного вида из окон.
Для каналов и стоков тоже оставляют место внутри прибрежной территории.
Закрыть берег для прохода ради частной территории нельзя.
Портал называет нарушения полосы и закрытие доступа частой проблемой туристических зон.
Природные риски берега разобраны в материале о цунами.
Источник: tarubali.baliprov.go.id, июнь 2023 и декабрь 2025; ДАННЫЕ, раздел E, строки 59 и 61
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Что меняют обрывы, риски и высотный предел?
Perda Provinsi Bali № 2/2023 относит прибрежную полосу к охраняемым территориям.
Документ действует для RTRW Бали на 2023–2043 годы.
Для обрывов действуют отдельные правила. Универсальный расчёт к склону не подойдёт.
Границу и допустимое строительство на склоне определяют по документам участка.
В зонах риска бедствий границу можно установить меньше расчётной, но только с обязательными строительными нормами.
Обычный предел высоты зданий на Бали — 15 м, примерно три этажа.
Для дома у берега отдельно проверяют разрешения PBG и SLF.
Отдельно разберитесь с высотой зданий и разрешениями PBG и SLF.
Источник: Perda Provinsi Bali № 2/2023; Perpres № 51/2016; tarubali.baliprov.go.id, декабрь 2025; ДАННЫЕ, раздел E, строки 58–62
Сколько стоит земля рядом с океаном?
Kedungu дороже двух других ориентиров: Rp 0,7–1,2 млрд (≈ $ 39 500–67 800) за ар.
В Lovina пляжную землю предлагают за Rp 300–400 млн (≈ $ 16 900–22 600) за ар.
В Amed цены предложения — Rp 200–450 млн (≈ $ 11 300–25 400) за ар.
Это цены предложения из разных месяцев. Подтверждённые сделки в эти ориентиры не входят.
По ним удобно сопоставить бюджет. Конкретный лот всё равно придётся проверять.
Подробные цены Kedungu собраны в обзоре Tabanan и Kedungu.
Отдельные обзоры посвящены земле Lovina и севера и участкам Amed и Sidemen.
| Район | Цена за ар | Источник |
|---|---|---|
| Kedungu | Rp 0,7–1,2 млрд (≈ $ 39 500–67 800) | Bali Home Immo, июль 2025 |
| Lovina | Rp 300–400 млн (≈ $ 16 900–22 600) | Brighton, октябрь 2026 |
| Amed | Rp 200–450 млн (≈ $ 11 300–25 400) | Brighton, октябрь 2026 |
Источник: Bali Home Immo, июль 2025; Brighton, октябрь 2026; ДАННЫЕ, раздел E, строка 65
Что проверить перед покупкой участка у воды?
Сначала попросите координаты и сверьте участок с картами RDTR и RTRW.
На втором шаге определяют линию высшего прилива и официальную границу прибрежной полосы.
На месте проверьте фактический подъезд, публичный проход к пляжу и рельеф.
Без сертификата, подтверждённой воды и понятного сценария разрешений задаток вносить рано.
Для существующего дома понадобятся PBG и SLF. Для проекта заранее проверьте возможность их получения.
Слово beachfront в объявлении говорит о расположении. Разрешённое пятно застройки оно не показывает.
После юридической проверки можно сравнить готовые виллы и расходы в калькуляторе.
Источник: Perpres № 51/2016; tarubali.baliprov.go.id, декабрь 2025; ДАННЫЕ, раздел E, строка 63
Как иностранцу купить землю у океана?
Иностранец может оформить лизхолд либо фрихолд через свою компанию PT PMA.
Компания получает право HGB со сроком 30+20+30 лет.
Hak Milik принадлежит только гражданам Индонезии. Личный фрихолд иностранцу недоступен.
До задатка проверяют RDTR, сертификат, законный подъезд и водоснабжение.
К стандартной проверке земли добавьте прибрежную границу и разрешения.
Сделку должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист. Продавец или агент их не заменят.
Источник: Методика Rise Real Bali, октябрь 2026; ДАННЫЕ, раздел E, строка 63
Что это значит для покупателя
- Минимальная полоса — 100 м от высшего прилива. Её границу подтверждает RTRW.
- Метка beachfront сама по себе не даёт права строить у воды.
- Kedungu стоит Rp 0,7–1,2 млрд (≈ $ 39 500–67 800) за ар.
- Lovina и Amed начинаются с Rp 300 млн (≈ $ 16 900) и Rp 200 млн (≈ $ 11 300).
- До задатка проверьте координаты, RDTR, сертификат, подъезд и воду. Сделку должны оценить независимые специалисты.
Частые вопросы
Кто измеряет расстояние до линии прилива?
Точку и границу устанавливают по документам и обследованию участка. Порядок проверки для сделки уточнят PPAT и юрист.
Если дом уже стоит внутри полосы, подтверждает ли это его законность?
Сам дом законность не подтверждает. Независимые специалисты должны проверить PBG, SLF и границу полосы.
Можно ли поставить на участке только лёгкую беседку?
Вес конструкции решающего значения не имеет. Сначала определите зону, границу полосы и разрешённые параметры.
Кто определяет границу при споре с продавцом?
Ориентиром служит RTRW кабупатена или города. Спор должны разбирать независимые PPAT и юрист.
Публичный доступ означает проход через весь участок?
Не обязательно. Сохранить нужно законный проход к пляжу по установленным правилам.
Можно ли перенести дом глубже после покупки?
Решение о переносе принимают до проектирования по границам и RDTR. Сначала подтвердите допустимое пятно застройки.
Достаточно ли старого разрешения для реконструкции?
Нет. Независимый специалист проверит объём работ и действующие требования.
Метод и источники
Использованы Perpres № 51/2016, Perda Provinsi Bali № 2/2023, портал tarubali.baliprov.go.id и ценовые ориентиры Bali Home Immo и Brighton. Цены предложения, не сделок. Курс — 17 700 Rp за $ 1. Медианы публикуются только при n ≥ 10. 1 ар = 100 м². Ориентиры не оферта. Данные одной таблицей: /assets/reports/zemlya-u-okeana-pravilo-100-metrov.csv
- Perpres № 51/2016 от 14.06.2016
- Perda Provinsi Bali № 2/2023, RTRW Бали 2023–2043
- tarubali.baliprov.go.id, июнь 2023
- tarubali.baliprov.go.id, декабрь 2025
- Bali Home Immo, июль 2025
- Brighton, октябрь 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
