Кто из них кто
Notaris — нотариус общего профиля. Его должность описана законом UU 30/2004 с поправками UU 2/2014, надзор ведёт министерство юстиции. Он оформляет договоры, доверенности, завещания, учредительные акты PT PMA и — что важно для иностранца — договор долгосрочной аренды.
PPAT — должностное лицо по земельным актам. Его регулирует PP 37/1998 в редакции PP 24/2016, надзор ведёт аграрное министерство и BPN. PPAT оформляет только то, что потом меняет запись в реестре: куплю-продажу, предоставление HGB и Hak Pakai, ипотеку.
Один человек может быть и тем и другим, но это не автоматически: совмещение требует отдельного назначения. С 2016 года рабочая территория PPAT — вся провинция, а не один кабупатен, так что «наш нотариус только по Бадунгу» — устаревшее ограничение.
Идёт к нотариусу
- договор долгосрочной аренды (лизхолд)
- доверенность на управление объектом
- учредительные документы PT PMA
- предварительный договор и соглашение о задатке
Идёт к PPAT
- купля-продажа земли и здания (AJB)
- предоставление Hak Pakai иностранцу
- предоставление HGB компании
- залог и ипотека
Источник: UU № 30/2004 и UU № 2/2014; PP № 24/2016, ст. 12
Сколько по закону можно взять
У обеих должностей есть законный потолок, и он не рекомендация, а норма.
Нотариус: по статье 36 UUJN гонорар не может превышать 2,5% при сумме акта до 100 млн рупий, 1,5% в диапазоне от 100 млн до 1 млрд и 1% свыше миллиарда. Отдельная «социологическая» составляющая ограничена 5 млн рупий.
PPAT: по PP 24/2016 гонорар не больше 1% от цены сделки, указанной в акте. Детальная шкала из Permen ATR/BPN 33/2021 жёстче: до 500 млн — 1%, от 500 млн до 1 млрд — 0,75%, от 1 до 2,5 млрд — 0,5%, свыше 2,5 млрд — 0,25%. Гонорар свидетелей в эту сумму уже входит.
Здесь стоит сказать прямо: по балийским англоязычным сайтам гуляет привязка шкалы PPAT к акту «Permenkumham 3/2022». Это ошибка — тот документ гонораров нотариусов не касается. Верная ссылка — Permen ATR/BPN 33/2021.
| Сумма сделки | Нотариус (UUJN, ст. 36) | PPAT (Permen ATR/BPN 33/2021) |
|---|---|---|
| до 100 млн Rp | 2,5% | 1% |
| 100 млн – 500 млн Rp | 1,5% | 1% |
| 500 млн – 1 млрд Rp | 1,5% | 0,75% |
| 1 млрд – 2,5 млрд Rp | 1% | 0,5% |
| свыше 2,5 млрд Rp | 1% | 0,25% |
Источник: UU № 30/2004, ст. 36; PP № 24/2016, ст. 32; Permen ATR/BPN № 33/2021
Что реально платят на Бали
Потолок — это потолок, а не прайс. По рынку 2026 года акт PPAT обходится в 0,5–1% от суммы сделки, связка «нотариус плюс PPAT» по сложной сделке — 1–2,5%. Отдельные документы вроде доверенности стоят 500 тысяч – 2,5 млн рупий за штуку. Учреждение PT PMA — 10–25 млн рупий.
По объекту за 2 млрд рупий совокупные профессиональные гонорары укладываются в 20–50 млн рупий. Это без налогов: они считаются отдельно и платятся не нотариусу.
Торг уместен, и он работает не по проценту, а по составу работ. Нотариус, который проверяет историю сертификата, обременения и наличие оригинала в BPN, стоит дороже того, кто просто распечатывает шаблон, — и это та разница, на которой экономить нельзя.
Источник: Обзоры рынка юридических услуг Бали 2026; практика Rise Real Bali
Какие налоги идут через сделку
Два налога закрываются до подписания акта, и PPAT не имеет права составить акт, пока они не уплачены.
Продавец платит финальный PPh 2,5% от валовой стоимости сделки — норма PP 34/2016. Покупатель платит BPHTB по ставке до 5% с базы, уменьшенной на необлагаемый минимум: NPOPTKP от 80 млн рупий, при наследовании — от 300 млн. Конкретную ставку назначает Perda кабупатена. Подробнее — в разборе налогов на недвижимость.
Лизхолд устроен иначе. Долгосрочная аренда оформляется нотариальным договором, в земельный реестр не вносится, и BPHTB в типовой лизхолд-сделке не возникает. Зато возникает налог на доход арендодателя — финальные 10% от валовой арендной платы по PP 34/2017.
Государственная пошлина BPN за регистрацию перехода права считается по формуле «стоимость земли, умноженная на площадь, делённая на тысячу».
| Платёж | Кто платит | Ставка |
|---|---|---|
| PPh при передаче права | продавец | 2,5% от суммы сделки |
| BPHTB | покупатель | до 5% от NPOP минус NPOPTKP |
| Налог на арендную плату | арендодатель | 10% валовой суммы |
| Пошлина BPN | покупатель | стоимость × площадь ÷ 1000 |
Источник: PP № 34/2016; UU № 1/2022 (HKPD); PP № 34/2017; PP № 128/2015
Сколько ждать после подписания
Срок, который закреплён нормой, ровно один: PPAT обязан передать подписанный акт и документы в земельное управление не позднее семи рабочих дней с даты подписания. За нарушение предусмотрены меры от предупреждения до отстранения.
Сколько идёт сама регистрация в BPN, закон не устанавливает. Практикующие юристы называют около четырнадцати рабочих дней, но нормативного подтверждения этой цифре нет — мы приводим её как ориентир рынка, а не как срок.
Отсюда практическое правило: в договоре привязывайте платёж не к «регистрации», а к событию, которое можно проверить, — к отметке о приёме документов земельным управлением.
- День 0Подписание акта
Оба налога уже уплачены, иначе акт не составляется.
- До 7 рабочих днейПередача в BPN
Обязанность PPAT по PP 24/1997, ст. 40.
- Ориентировочно 14 рабочих днейРегистрация
Срок по практике, нормативно не закреплён.
Источник: PP № 24/1997, ст. 40 и 62
Как проверить, что перед вами действующее должностное лицо
Это делается за пятнадцать минут и снимает целый класс проблем.
Реестр нотариусов ведёт министерство юстиции на портале AHU Online, реестр PPAT — аграрное министерство. Дополнительно можно запросить копию приказа о назначении: у действующего должностного лица он есть всегда.
Отдельно проверьте, кто именно подписывает ваш документ. Для иностранца, покупающего по Hak Pakai, это должен быть PPAT: срок такого права — до 30 лет первично, продление до 20 и возобновление до 30, суммарно до 80 лет по PP 18/2021. Для лизхолда — нотариус.
- Найти фамилию в реестре AHU Online или в реестре PPAT
- Запросить копию приказа о назначении
- Сверить, кому по закону положено подписывать ваш тип акта
- Убедиться, что оба налога закрыты до подписания
- Зафиксировать в договоре дату передачи документов в BPN
Источник: Kemenkumham AHU Online; Kementerian ATR/BPN; PP № 18/2021, ст. 49 и 52
Что это значит для покупателя
- Проверьте по типу документа, кто его подписывает: лизхолд — нотариус, Hak Pakai и купля-продажа — PPAT.
- Сверьте гонорар со шкалой: выше 1% от суммы сделки PPAT брать не вправе.
- Не платите, пока не увидите отметку о приёме документов земельным управлением.
- Ссылку на «Permenkumham 3/2022» в обоснование тарифа считайте признаком, что документ писали по чужому пересказу.
Частые вопросы
Чем нотариус отличается от PPAT и нужны ли оба?
Нотариус оформляет договоры, доверенности и учредительные документы, PPAT — акты, которые меняют запись в земельном реестре. При лизхолде достаточно нотариуса, при покупке Hak Pakai или HGB нужен PPAT.
Сколько стоят услуги нотариуса на Бали?
По рынку 2026 года акт PPAT — 0,5–1% от суммы сделки, связка нотариус плюс PPAT по сложной сделке — 1–2,5%. По объекту за 2 млрд рупий гонорары укладываются в 20–50 млн рупий.
Кто платит налоги при сделке — покупатель или продавец?
Продавец платит PPh 2,5% от суммы сделки, покупатель — BPHTB до 5% с базы за вычетом необлагаемого минимума от 80 млн рупий. PPAT не составит акт, пока оба налога не уплачены.
Обязательно ли регистрировать договор долгосрочной аренды?
Нет. Лизхолд оформляется нотариальным договором и в земельный реестр не вносится — поэтому в типовой лизхолд-сделке не возникает и BPHTB. Доход арендодателя при этом облагается по ставке 10%.
Сколько ждать переоформления сертификата после подписания?
Нормой закреплён только срок передачи акта в земельное управление — семь рабочих дней. Срок самой регистрации в законе не установлен; практики называют около четырнадцати рабочих дней.
Метод и источники
Ставки гонораров и процедуры — по текстам UU № 30/2004 (ст. 36), PP № 24/2016 (ст. 12 и 32), Permen ATR/BPN № 33/2021 и PP № 24/1997 (ст. 40 и 62). Налоги — PP № 34/2016, UU № 1/2022, PP № 34/2017. Рыночные ставки гонораров — обзоры юридических практик Бали 2026 года и наши сделки: это диапазон рынка, а не тариф. Срок регистрации в земельном управлении нормативно не закреплён, приведён как ориентир и помечен. Ни одна нотариальная контора в материале не оценивается. Материал не заменяет юридическую консультацию.
- UU № 30/2004 о должности нотариуса с поправками UU № 2/2014, ст. 36 — шкала потолка гонорара
- PP № 24/2016 о должности PPAT, ст. 12 и 32 — территория работы и потолок 1%, 27.06.2016
- Permen ATR/BPN № 33/2021 «Uang Jasa PPAT» — детальная шкала гонорара, 18.10.2021
- PP № 24/1997 о регистрации земли, ст. 40 и 62 — семь рабочих дней на подачу акта
- PP № 34/2016 и UU № 1/2022 — PPh 2,5% и BPHTB до 5%, изложение Hukumonline, 08.10.2025
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
