Номинал и порог цены отнимают право целиком
Ошибка 1 — оформить землю на знакомого индонезийца. Статья 26 земельного закона UUPA 5/1960 объявляет такую сделку ничтожной. Земля переходит государству, а уплаченные деньги по закону не возвращают. Проверка простая: в сертификате или акте стоит имя покупателя либо его компании PT PMA. Законные способы разобраны в материале о покупке иностранцем.
Ошибка 2 — купить дом на праве Hak Pakai дешевле порога. Приказ ATR/BPN 1241/2022 ставит для Бали минимум: 5 млрд рупий (≈ $ 282 000) за дом и 2 млрд (≈ $ 113 000) за квартиру. Дешевле право на иностранца не зарегистрируют, останутся аренда или своя компания.
| Ошибка | Цена ошибки | Как проверить |
|---|---|---|
| Земля на номинала | 100% вложений, возврата нет | имя покупателя в сертификате или акте |
| Hak Pakai дешевле порога | право не регистрируют | дом от Rp 5 млрд, квартира от Rp 2 млрд |
Источник: UUPA № 5/1960, ст. 26; Kepmen ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022, сентябрь 2022
Зона и разрешения решают, будет ли дом законным
Ошибка 3 — не посмотреть зону участка. В выборке из 9 495 объявлений Бадунга 9,3% стоят на сельскохозяйственной, охраняемой или зелёной земле. В Uluwatu — каждое четвёртое. На такой земле разрешение на строительство не выдадут, узаконить дом не выйдет. Зону бесплатно смотрят по карте RDTR на портале GISTARU, подробнее — в разборе зонирования.
Ошибка 4 — купить готовую виллу, не спросив PBG и SLF. PBG разрешает строить, SLF подтверждает, что зданием можно пользоваться. За стройку без PBG регламент PP 16/2021 даёт лесенку мер: предупреждение, остановка работ, опечатывание, снос. Проверка — копии обоих документов, сверенные с объектом.
- 26,1%
- 9,3%
- 0,6%
Источник: Propertia, анализ объявлений Бадунга по RTRW 2013–2033, данные марта 2026; PP № 16/2021, ст. 45
Проверим документы по вашему объекту
Оставьте телефон — пришлём, что проверить до задатка по вашему объекту.
Задаток без условий возврата сгорает
Ошибка 5 — подписать предварительный договор с застройщиком, не прочитав условия отказа. PP 12/2021 допускает PPJB только после 20% готовности, подтверждённого права на землю и PBG. Если покупатель передумал без вины застройщика, тот удерживает не меньше 20% полученного. При отказе банка в кредите — не больше 10%.
Наш расчёт: вилла за 3,5 млрд рупий (≈ $ 198 000), внесено 30%, то есть 1,05 млрд. При отказе уйдёт минимум 210 млн рупий (≈ $ 11 900). Проверка у юриста до задатка стоит в 7–26 раз меньше. Как оформить бронь — в материале про задаток.
| Ситуация | Удержание | Сумма |
|---|---|---|
| Покупатель передумал | от 20% | от Rp 210 млн (≈ $ 11 900) |
| Банк отказал в кредите | до 10% | до Rp 105 млн (≈ $ 5 900) |
Источник: PP № 12/2021, ст. 22H и 22I; The Indonesian Lawyer, 23.09.2026; расчёт Rise Real Bali
Налоги и гонорар добавляют к цене до 6%
Ошибка 6 — считать бюджет по цене из объявления. При переходе права покупатель платит BPHTB до 5% с базы за вычетом необлагаемого минимума от 80 млн рупий. Продавец платит 2,5% налога с дохода. Гонорар PPAT не выше 1% суммы акта.
На доме за 5 млрд рупий BPHTB выходит около 246 млн (≈ $ 13 900), плюс PPAT до 50 млн. В аренде земли BPHTB обычно не возникает, зато арендодатель платит 10% с арендной платы. Кто его несёт, решает договор.
| Платёж | Кто | Ставка |
|---|---|---|
| BPHTB | покупатель | до 5% от базы минус от Rp 80 млн |
| Налог при передаче права | продавец | 2,5% |
| Гонорар PPAT | по договору | до 1% |
Источник: UU № 1/2022; PP № 34/2016; PP № 24/2016; PP № 34/2017
Доход считают по отелю, а вилла живёт по своей загрузке
Ошибка 7 — взять в расчёт загрузку отелей. По BPS в июне 2026 звёздные отели Бали заполнены на 64,87%. Неотельное жильё и прочее размещение — на 38,92%. Вилла ближе ко второй цифре: посуточная аренда в Canggu за год до июля 2026 дала 36,2%. Расчёт по отельной загрузке завышает выручку в 1,7 раза. Проверка — выгрузка броней за 12 месяцев.
Ошибка 8 — купить виллу под сдачу без лицензии. Срок оформления истёк 31 марта 2026 года, с 1 августа площадки снимают объекты без номера. Цена ошибки — ноль броней через площадки. Как получить разрешение — в материале про лицензию на сдачу.
- 64,87%
- 38,92%
- 36,2%
Источник: BPS Provinsi Bali в изложении Bali Post, 04.08.2026; AirROI, Canggu, август 2025 – июль 2026; Kemenpar, брифинг 20.05.2026
Платёж в долларах и сводная цена девяти ошибок
Ошибка 9 — рассчитываться внутри Индонезии в долларах. Закон о валюте UU 7/2011 требует рупию в любом платеже на территории страны. Статья 33 за нарушение даёт до года лишения свободы и штраф до 200 млн рупий (≈ $ 11 300). Проверка — валюта платежа в договоре и в реквизитах.
Ни одна проверка не дороже самой дешёвой ошибки.
| Ошибка | Цена ошибки | Цена проверки |
|---|---|---|
| 1. Номинал | 100% вложений | 0, прочитать сертификат |
| 2. Hak Pakai ниже порога | право не зарегистрируют | 0, сверить цену |
| 3. Зона | дом не узаконить | 0, карта GISTARU |
| 4. Нет PBG и SLF | вплоть до сноса | в составе проверки юриста |
| 5. Задаток без условий | от 20% внесённого | Rp 8–30 млн |
| 6. Налоги вне бюджета | до 5% цены и выше | 0, расчёт до торга |
| 7. Отельная загрузка | выручка ниже в 1,7 раза | 0, выгрузка броней |
| 8. Нет лицензии | ноль броней на площадках | 0, запросить номер |
| 9. Платёж в долларах | штраф до Rp 200 млн | 0, валюта в договоре |
Источник: UU № 7/2011, ст. 21 и 33; сводка Rise Real Bali по источникам материала
Что это значит для покупателя
- Юриста заказывайте до задатка: 8–30 млн рупий против удержания от 20% внесённого.
- В сертификате или акте должно стоять ваше имя или имя вашей PT PMA, никаких номиналов.
- Доход считайте по загрузке неотельного жилья, около 36–39%, а не по отельным 65%.
- Вилла под сдачу без лицензии не попадёт на площадки — номер спрашивайте до покупки.
Следующий шаг: Due diligence объекта на Бали: состав, цена, сроки
Частые вопросы
Какая самая дорогая ошибка при покупке недвижимости на Бали?
Оформить землю на индонезийского номинала. Статья 26 закона UUPA 5/1960 делает такую сделку ничтожной: земля переходит государству, а уплаченные деньги вернуть нельзя. Займы и доверенности права не создают. Иностранцу законно доступны Hak Pakai, долгосрочная аренда и покупка через свою компанию PT PMA.
Сколько теряет покупатель, если откажется от сделки с застройщиком?
По PP 12/2021 застройщик удерживает не меньше 20% полученных денег, если договор расторгнут без его вины. Если в кредите отказал банк — не больше 10%. На вилле за 3,5 млрд рупий при внесённых 30% это от 210 млн рупий (≈ $ 11 900).
Можно ли иностранцу купить дом на Бали дешевле 5 миллиардов рупий?
На праве Hak Pakai — нет. Приказ ATR/BPN 1241/2022 ставит для Бали минимум 5 млрд рупий (≈ $ 282 000) за дом и 2 млрд рупий (≈ $ 113 000) за квартиру. Для более дешёвых объектов остаются долгосрочная аренда или покупка через свою компанию PT PMA.
Какую загрузку закладывать в расчёт доходности виллы?
Не отельную. По BPS в июне 2026 звёздные отели Бали заполнены на 64,87%, неотельное жильё — на 38,92%. Посуточная аренда в Canggu за год до июля 2026 показала 36,2%. Расчёт по отельной цифре завышает выручку примерно в 1,7 раза.
Сколько стоит юридическая проверка перед покупкой?
Юрфирмы на Бали называют 8–30 млн рупий (≈ $ 450–1 700) за пакет, срок обычно одна-три недели. Экспресс-проверка земли встречается за 15 млн рупий и семь рабочих дней. Официальная проверка сертификата в земельном управлении стоит 50 тысяч рупий. Это дешевле любой из девяти ошибок.
Метод и источники
Нормы — по текстам UUPA 5/1960, PP 12/2021, PP 16/2021, PP 24/2016, PP 34/2016, PP 34/2017, UU 1/2022, UU 7/2011 и приказа ATR/BPN 1241/2022. Загрузка — BPS Bali за июнь 2026 и AirROI по Canggu за август 2025 – июль 2026; методики разные, сравниваем порядок цифр. Доля объявлений на ограниченной земле — выборка Propertia, данные марта 2026, адреса в объявлениях приблизительные. Удержание по PPJB, BPHTB и кратность «проверка против задатка» — наш расчёт по курсу сайта 17 700 рупий за доллар. Размер административного штрафа за стройку без PBG в процентах от стоимости здания не подтвердили и в материал не взяли. Компании не называем. Материал не заменяет проверку конкретного объекта юристом.
- UUPA № 5/1960, ст. 26 — ничтожность передачи земли иностранцу, земля переходит государству
- PP № 12/2021, ст. 22H и 22I — условия PPJB и удержание при отказе покупателя
- Kepmen ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022 — минимальная цена жилья для иностранцев, Бали
- BPS Provinsi Bali — загрузка звёздных отелей и прочего размещения, июнь 2026
- Propertia — зонирование 9 495 объявлений Бадунга, данные марта 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
