Поток: минус за полугодие, плюс в июле
За январь — июнь остров принял 3,20 млн иностранных гостей, на 2,4% меньше прошлогоднего. Падение шло четыре месяца подряд, с марта по июнь. В июле динамика впервые вышла в плюс: 697,8 тысячи гостей, +0,1% к июлю 2025 года.
Внутренний туризм держится лучше: за январь — июль 5,9 млн поездок, +1,3% год к году. Суммарно с иностранцами — 9,83 млн человек за семь месяцев.
Провинция ставит цель 7 млн иностранцев за год. Чтобы её выполнить, во втором полугодии нужно принять около 3,1 млн — это уровень сильного сезона. Для владельца объекта важнее другое: даже при выполнении плана поток лишь вернётся к прошлогоднему, а предложение за это время выросло.
- 502
- 492
- 472
- 553
- 578
- 605
- 698
Источник: BPS Bali, январь — июль 2026
Аренда: предложение обогнало спрос
Главный сюжет полугодия — не поток, а конкуренция. Число объектов на площадках выросло быстрее, чем число гостей, и это сразу отразилось на выручке.
Переренан прибавил 45,6% предложения и потерял 27,9% выручки на объект. Убуд: +43,2% предложения, −19,3% выручки. Чангу пошёл в другую сторону — предложение сократилось на 8%, слабые объекты ушли, но выручка всё равно минус 23,1%.
Ставки при этом почти не изменились. Владельцы держат цену и теряют загрузку — типичное поведение рынка в начале фазы перенасыщения. Дальше обычно начинается ценовая конкуренция, и вот она уже бьёт по доходности всерьёз.
| Район | Ставка | Загрузка | Выручка на объект | Изменение выручки | Изменение предложения |
|---|---|---|---|---|---|
| Canggu | $ 214 | 36,2% | $ 21 244 | −23,1% | −8,0% |
| Pererenan | $ 208 | 40,2% | $ 21 778 | −27,9% | +45,6% |
| Seminyak | $ 278 | 38,0% | $ 29 043 | −18,1% | — |
| Ubud | $ 113 | 36,6% | $ 11 613 | −19,3% | +43,2% |
| Uluwatu | $ 244 | 46,2% | $ 27 718 | — | — |
Источник: AirROI, скользящий год август 2025 — июль 2026
Правила: что вступило в силу за полугодие
Регуляторная часть полугодия важнее статистики. Она меняет не доход, а сам список объектов, которые вообще можно покупать.
- 1 августа 2026Лицензия как условие работы с площадками
Объекты без действующего разрешения снимаются с Airbnb, Booking и других OTA. Иностранцу нужен PT PMA с NIB; Pondok Wisata доступна только гражданам Индонезии.
- с 2026 годаОграничение новой застройки в шести регентствах
Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем, Клунгкунг. Плюс запрет на сельхоз и водоохранных землях, введённый в сентябре 2025-го.
- весь 2026 годТуристический сбор Rp 150 000 (≈ $ 8)
За январь — август собрано Rp 235 млрд (≈ $ 13 млн) при собираемости 43%. С конца августа авиакомпании обязаны предупреждать о сборе до вылета.
- январь 2026Golden Visa Nusantara
Отдельный трек для инвесторов в проекты новой столицы. Базовые пороги прежние: $ 350 тыс. на 5 лет, $ 700 тыс. на 10 лет; Second Home Visa — депозит $ 130 тыс.
- Проверить, есть ли у объекта действующий NIB и правильный код деятельности
- Уточнить, кто оформляет лицензию: застройщик, управляющая компания или вы сами
- Заложить 3–6 месяцев на регистрацию PT PMA, если объект покупается под аренду
- Проверить, выдано ли разрешение на строительство до введения ограничений
Отели забирают долю у частных вилл
Пока владельцы вилл теряют выручку, отели растут. Загрузка звёздных отелей в июне — 64,87%, в июле — 67,29%, обе цифры выше прошлогодних. Пятизвёздочный сегмент в июле — 74,45%.
Причина в том, что гость поменялся. Поездки стали короче: средняя длительность проживания в звёздных отелях 2,86 ночи. При короткой поездке гость выбирает предсказуемость, а не «аутентичную виллу с не отвечающим хостом».
Для инвестора отсюда следует конкретный вывод: конкурировать частной вилле нужно не ценой, а сервисным уровнем. Объекты с профессиональной управляющей компанией, ресепшеном и стандартами уборки держат загрузку 65–80% там, где рынок даёт 36–46%.
Источник: BPS Bali, июнь — июль 2026; Colliers Q2 2026
Что мы изменили в своих расчётах
Полугодие заставило пересобрать модель, по которой мы считаем объекты клиентам. Три правки.
Первая: базовый сценарий загрузки снижен для районов с быстрым приростом предложения. В Переренане и Убуде мы больше не берём в базу цифры прошлого года — берём текущие и закладываем дальнейшее сжатие.
Вторая: срок выхода на плановую загрузку увеличен. Раньше считали три-шесть месяцев после запуска, теперь шесть-девять: новому объекту нужно набрать отзывы в более плотном конкурентном поле.
Третья: расходы на легализацию вынесены в отдельную строку расчёта. Регистрация PT PMA, NIB, бухгалтерия — это деньги и время, которые раньше растворялись в «прочем».
Мы считаем не то, сколько объект может заработать в идеальный год, а то, сколько он заработает в обычный. Разница между этими двумя числами и есть цена ошибки покупателя.
Rise Real Bali, методика расчёта доходности
На что смотрим во втором полугодии
- Выполнит ли остров план в 7 млн иностранных гостей — и какой ценой: скидками или реальным спросом.
- Начнётся ли ценовая конкуренция в Переренане и Убуде: если ставки поедут вниз, доходность там просядет ещё.
- Как пойдёт правоприменение по лицензиям: снимут ли площадки объекты массово или ограничатся точечными проверками.
- Стройка трамвая аэропорт — Чангу: подготовка к марту 2027 года и что это делает с ценой земли по маршруту.
- Ввод новых номеров: около 2 460 в стройке, и большая часть придётся на Убуд, Чангу, Джимбаран и Улувату.
Что это значит для покупателя
- Поток стабилизируется, но конкуренция растёт быстрее: смотреть нужно на выручку объекта, а не на статистику острова.
- Переренан и Убуд — самые перегретые по предложению районы полугодия. Покупать там можно, но с более консервативной загрузкой в расчёте.
- Лицензия перестала быть формальностью: без неё объект просто не попадает на площадки бронирования.
- Разрыв между профессионально управляемым объектом и частной виллой без управления вырос — это главный фактор доходности 2026 года.
Частые вопросы
Насколько упал рынок Бали в 2026 году?
Поток иностранных гостей за первое полугодие — минус 2,4% год к году, в июле вышел в плюс. Доход владельцев упал сильнее: выручка на объект аренды снизилась на 18–28% в ключевых районах из-за роста предложения.
Стоит ли сейчас покупать недвижимость на Бали?
Стоит, если считать по текущим цифрам, а не по прошлогодним. Входить нужно с консервативной загрузкой в расчёте, проверенной лицензией и понятной управляющей компанией. Объекты, которые продаются под обещание 15–20% годовых, сейчас особенно опасны.
Что будет с ценами до конца 2026 года?
Официальный индекс цен на жильё по Бали растёт медленно — около 1% год к году. В туристическом сегменте цена держится, а вот доходность снижается, поэтому торг за счёт цены входа сейчас реальнее, чем год назад.
Какие районы выглядят устойчивее остальных?
По балансу спроса и предложения лучше других выглядят Санур и связка Джимбаран — Печату — Унгасан. Сложнее всего Убуду: он получил и максимальный прирост предложения, и худший баланс поглощения.
Метод и источники
Турпоток — BPS Bali, январь — июль 2026. Загрузка отелей — BPS Bali (звёздные отели). Краткосрочная аренда — AirROI, скользящий год август 2025 — июль 2026. Отельный фонд и пайплайн — Colliers Q2 2026. Правовые изменения — UU 18/2025, требования OSS, распоряжения губернатора Бали. Расчёты доходности — модель Rise Real Bali: минус управляющая компания 18%, налоги 10%, простой и обслуживание 12%.
- BPS Bali — статистика турпотока и загрузки отелей, январь — июль 2026
- AirROI — краткосрочная аренда по районам, TTM август 2025 — июль 2026
- Colliers Bali Hotel Market Q2 2026
- UU 18/2025 «О туризме», требования лицензирования OSS
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
