Бюджет в $ 300 000 попадает ровно в середину рынка
В марте 2026 года Propertia разобрала 16 316 объявлений о продаже на Бали. Медиана виллы в лизхолд со сроком от 25 лет — $ 300 000, в собственности — $ 430 000.
Лизхолд — долгосрочная аренда земли с домом. Медианный остаток срока в объявлениях — 27 лет, договоры короче 15 лет редки.
Бюджет Rp 5,3 млрд — не вход и не премиум. Это типичная вилла, и выбор среди таких самый широкий.
Источник: Propertia, анализ 16 316 объявлений, данные марта 2026, публикация 08.04.2026
Лизхолд: две спальни с запасом или три в соседнем районе
В Canggu, Pererenan, Uluwatu и Ubud медиана двух спален — $ 234 000–270 000. Запас в $ 30 000–66 000 уйдёт на сделку и мебель.
С тремя спальнями сложнее: в тех же районах медиана — $ 367 000–400 000. В бюджет с торгом попадают Ungasan и Kerobokan, около $ 335 000.
Медиана — середина предложения. Вилла дешевле медианы часто просто короче по сроку договора.
| Район | 2 спальни | 3 спальни |
|---|---|---|
| Canggu | Rp 4,45 млрд (≈ $ 250 000) | Rp 6,78 млрд (≈ $ 381 000) |
| Pererenan | Rp 4,17 млрд (≈ $ 234 000) | Rp 6,92 млрд (≈ $ 389 000) |
| Uluwatu | Rp 4,77 млрд (≈ $ 268 000) | Rp 6,53 млрд (≈ $ 367 000) |
| Ubud | Rp 4,81 млрд (≈ $ 270 000) | Rp 7,12 млрд (≈ $ 400 000) |
| Ungasan | Rp 3,72 млрд (≈ $ 209 000) | Rp 5,98 млрд (≈ $ 336 000) |
| Kerobokan | Rp 3,7 млрд (≈ $ 208 000) | Rp 5,96 млрд (≈ $ 335 000) |
Источник: Propertia, медианы по районам, лизхолд от 25 лет, данные марта 2026
Посчитаем доход по конкретному объекту
Оставьте телефон — пришлём расчёт после расходов и налогов.
Собственность на своё имя: порог в Rp 5 млрд отсекает дешёвые дома
Иностранец с разрешением на проживание может купить дом на праве Hak Pakai — суммарно до 80 лет. Но не любой: на Бали минимальная цена такого дома — Rp 5 млрд (≈ $ 281 000). Для квартиры в многоквартирном доме порог ниже — Rp 2 млрд (≈ $ 112 000).
Отсюда неочевидный вывод. Виллы с двумя спальнями в собственности в Jimbaran и Nusa Dua (Нуса-Дуа) стоят около $ 200 000–216 000. Иностранцу на своё имя их не оформить: цена ниже порога.
С бюджетом $ 300 000 подходят дома ценой Rp 5–5,3 млрд. Медиана двух спален в Canggu — как раз $ 300 000. Чем Hak Pakai отличается от аренды — в разборе Hak Pakai и лизхолда.
| Район | Медиана | Порог Rp 5 млрд |
|---|---|---|
| Canggu | Rp 5,34 млрд (≈ $ 300 000) | пройден |
| Uluwatu | Rp 4,59 млрд (≈ $ 258 000) | ниже порога |
| Ungasan | Rp 4,22 млрд (≈ $ 237 000) | ниже порога |
| Jimbaran | Rp 3,84 млрд (≈ $ 216 000) | ниже порога |
| Nusa Dua | Rp 3,52 млрд (≈ $ 198 000) | ниже порога |
Источник: Kepmen ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022, пересказ Hukumonline, 2026; Propertia, медианы собственности, март 2026
Земля и стройка: вне центра бюджет делится пополам
Третий путь — купить землю и построить виллу. Земля на Бали продаётся за are, это 100 м². Стройка виллы инвестиционного уровня стоит $ 1 000–1 800 за м² без земли.
Наш расчёт. В Tabanan и Seseh are в собственность стоит до Rp 400 млн. Два are (≈ $ 45 000) и дом 150 м² по $ 1 300 (≈ $ 195 000) дают около $ 240 000. В Pererenan или Ubud земля вдвое дороже, выходит около $ 285 000.
В центре Canggu are стоит Rp 1,2–2,5 млрд, на землю и стройку бюджета уже не хватает. Землю иностранец получает на праве застройки (HGB) через компанию PT PMA. Подробнее о смете — в материале сколько стоит построить дом.
| Район | За are | За м² |
|---|---|---|
| Canggu, центр | Rp 1,2–2,5 млрд | $ 530–1 560 |
| Uluwatu | Rp 0,5–1,5 млрд | $ 310–940 |
| Pererenan | Rp 0,6–1,2 млрд | $ 370–740 |
| Ubud | Rp 0,4–1,2 млрд | $ 250–750 |
| Tabanan, Seseh | до Rp 0,4 млрд | до $ 250 |
Источник: Balitecture, сводка по данным Magnum Estate, Own Property Abroad и Bali Villa Realty, пересчёт по курсу июля 2026; Magnum Estate, 03.06.2026
Расходы сделки: от 2% до 12% сверху
Лизхолд обходится дешевле всего. Налога на приобретение нет: аренда — договор, а не зарегистрированное право. Остаются нотариус (1–2,5%) и юрист — итого 2–4%.
При покупке в собственность покупатель платит налог на приобретение до 5% и услуги нотариуса-PPAT. Итого 8–12%. На новый дом от застройщика ещё НДС: 12% с базы 11/12, то есть 11% от цены. Часто он уже включён — уточните в договоре.
На $ 300 000 разница между путями — $ 12 000–30 000. Разбор ставок — в материале о налогах на недвижимость.
| Путь | Доля | Сумма |
|---|---|---|
| Лизхолд | 2–4% | Rp 107–214 млн (≈ $ 6 000–12 000) |
| Hak Pakai | 8–12% | Rp 427–641 млн (≈ $ 24 000–36 000) |
| Через PT PMA | 10–15% и выше | плюс капитал компании от Rp 2,5 млрд |
Источник: Bali Property Rules, 08.02.2026, ред. март 2026; UU № 1/2022 (налог на приобретение до 5%); PMK № 131/2024 (НДС); Perka BKPM № 5/2025 (капитал PT PMA)
Что вилла может заработать: сравните с ценой года аренды
Выручка в таблице — у среднего объявления района по AirROI, до комиссий. Владельцу из неё остаётся 30–50%.
Вторая цифра — цена года аренды. Вилла за $ 250 000 на 27 лет стоит около $ 9 300 в год срока. Чистый доход ниже этой суммы не возвращает даже деньги за срок.
В Ubud выручка вдвое ниже, чем в Canggu, при той же цене. Цифры по районам — в разборе доходности вилл по районам.
| Район | Выручка в год | К цене 2 спален | Год срока |
|---|---|---|---|
| Canggu | Rp 378 млн (≈ $ 21 244) | 8,5% | ≈ $ 9 300 |
| Pererenan | Rp 388 млн (≈ $ 21 778) | 9,3% | ≈ $ 8 700 |
| Uluwatu | Rp 471 млн (≈ $ 26 474) | 9,9% | ≈ $ 9 900 |
| Ubud | Rp 207 млн (≈ $ 11 613) | 4,3% | ≈ $ 10 000 |
Источник: AirROI, субрынки Bali (Uluwatu — субрынок Pecatu), 08.2025–07.2026; Propertia, медианы март 2026; расчёт Rise Real Bali
Что это значит для покупателя
- С бюджетом $ 300 000 ищите две спальни в лизхолд с запасом на сделку и мебель.
- Хотите собственность на своё имя — проверьте порог: дом от Rp 5 млрд, квартира от Rp 2 млрд.
- Считайте цену года аренды и сравнивайте её с чистым доходом, а не с валовой выручкой.
- Закладывайте сверху 2–4% на лизхолд и 8–12% на собственность.
Следующий шаг: Снимать или покупать на Бали
Частые вопросы
Что можно купить на Бали за 300 тысяч долларов?
Виллу с двумя спальнями в лизхолд почти в любом районе: медианы в Canggu, Pererenan, Uluwatu и Ubud — $ 234 000–270 000. Три спальни в этот бюджет укладываются в Ungasan и Kerobokan, около $ 335 000 с торгом. Ещё вариант — земля вне центра и стройка дома.
Может ли иностранец купить дом на Бали в собственность за 300 тысяч долларов?
Да, на праве Hak Pakai при наличии разрешения на проживание. Минимальная цена дома для иностранца на Бали — Rp 5 млрд (≈ $ 281 000), бюджет $ 300 000 порог проходит. Дома дешевле порога иностранец на своё имя оформить не может.
Сколько стоят расходы при покупке виллы на Бали?
При лизхолде — 2–4% сверх цены: нотариус и юрист, налога на приобретение нет. При собственности — 8–12%: налог на приобретение до 5%, нотариус-PPAT и оформление права. На новый дом от застройщика добавляется НДС 11% от цены, если он не включён в неё.
Сколько приносит вилла за 300 тысяч долларов?
Среднее объявление в Canggu по AirROI приносит Rp 378 млн (≈ $ 21 244) валовой выручки в год, в Uluwatu — Rp 471 млн (≈ $ 26 474). После комиссий площадок, управления и содержания владельцу остаётся 30–50% этой суммы, до его налога.
Что выгоднее за 300 тысяч: купить виллу или построить?
Вне центра — строить: в Tabanan два are земли и дом 150 м² обходятся примерно в $ 240 000. В центре Canggu are стоит Rp 1,2–2,5 млрд, и готовая вилла выходит дешевле. Стройка добавляет год и больше ожидания без дохода.
Метод и источники
Цены — выборка Propertia из 16 316 объявлений о продаже, данные марта 2026: медианы вилл в лизхолд со сроком от 25 лет и в собственности по районам. Это цены предложения, а не сделок. Uluwatu у Propertia — отдельный район от Pecatu и Ungasan. Цены земли — сводка Balitecture по трём открытым отчётам, пересчёт по курсу июля 2026; это диапазоны запрашиваемых цен в собственность. Цены аренды земли на 25–30 лет в открытых отчётах сводно не публикуются, в материал не брали. Стоимость стройки — Magnum Estate и Bali Villa Realty. Порог цены для иностранца — Kepmen ATR/BPN № 1241/2022. Расходы сделки — практический диапазон Bali Property Rules, не тариф. Выручка — AirROI, среднее по всем объявлениям района, а не только по виллам с двумя спальнями, поэтому соотношение выручки к цене — грубая прикидка. Надёжных сводных цен на апартаменты не нашли: данные агрегаторов противоречат друг другу, в материал не взяли. Льготу по НДС для новых домов к иностранным покупателям не сверяли и не упоминаем. Пересчёт — по курсу JISDOR на 23.09.2026, Rp 17 803 за $ 1.
- Propertia — анализ 16 316 объявлений о продаже на Бали, медианы по районам, данные марта 2026, публикация 08.04.2026
- Kepmen ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022 о жилье для иностранцев — минимальные цены по провинциям
- AirROI — отчёты по субрынкам Canggu, Pererenan, Pecatu, Ubud, период 08.2025–07.2026
- Bali Property Rules — расходы покупателя по формам владения, 08.02.2026, ред. март 2026
- Balitecture и Magnum Estate — цены земли за are и стоимость стройки, июнь–июль 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
