HGB, Hak Pakai и Hak Milik: какие права на землю бывают и что доступно иностранцу

Hak Milik (SHM) — полное право собственности, бессрочное. Держателем может быть только гражданин Индонезии. Ни KITAS, ни многолетнее проживание этого не меняют: иностранцу этот титул недоступен ни напрямую, ни через договор.

HGB, Hak Guna Bangunan — право застройки. Срок ограничен и разбит на три фазы: первичный до 30 лет, продление до 20 и обновление до 30, суммарно до 80 лет. Держать HGB может гражданин или юридическое лицо, включая компанию с иностранным участием PT PMA. Это основной маршрут, когда объект покупают под сдачу.

Hak Pakai — право пользования, которое иностранец может оформить лично при наличии разрешения на пребывание. Hak Sewa — обычная аренда, на рынке её и называют лизхолдом: срок чисто договорной, на практике 25–50 лет, законного потолка нет.

Есть ещё HGU — право на сельхозземлю, до 95 лет в сумме, но это про плантации и аграрные проекты, а не про виллы.

Источник: Hukumonline Klinik, «Hak atas Tanah dan Bangunan bagi Orang Asing»; SmartLegal.id, 22.04.2021; Seven Stones Real Estate, справочник по титулам

Это место, где чаще всего расходятся консультанты. По PP 18/2021 срок Hak Pakai зависит от того, на какой земле оформляется право.

Если земля государственная или находится под правом управления, работает полная схема: до 30 лет первично, до 20 продление, до 30 обновление — суммарно 80. Если земля в частной собственности другого лица, продления нет вовсе: до 30 лет плюс обновление до 30 по соглашению сторон, то есть потолок 60.

Часть источников упрощает всё до «25–30 лет с возможностью продления», встречается и формулировка «до 70 лет». Эти цифры не совпадают со структурой из постановления, и опираться на них при расчёте остатка срока не стоит.

Практический вывод: прежде чем считать экономику объекта на горизонте в 50 лет, посмотрите, к какой земле привязан титул. От этого зависит, есть ли у вас вторая фаза.

Источник: PP 18/2021, Pasal 55 ayat (1)–(3) по изложению Hukumonline Klinik и SmartLegal.id, 22.04.2021

Отдельная норма, о которой редко говорят на просмотрах: для иностранца установлена минимальная цена объекта. Это сделано, чтобы иностранный спрос не давил на доступное жильё.

Для жилого дома на Бали порог — 5 млрд рупий, столько же в Джакарте, Бантене, на Яве и в Джокьякарте. В Западной Нуса-Тенгаре 3 млрд, в Северной Суматре, Восточном Калимантане, Южном Сулавеси и на островах Риау — 2 млрд, в остальных провинциях 1 млрд.

Для апартаментов в режиме strata порог ниже: 3 млрд в Джакарте, 2 млрд на Бали и Яве, 1 млрд в остальных провинциях. Для граждан Индонезии и бывших граждан, живущих за рубежом, действует 75% от этих величин.

Правовая база — решение министра ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022 в развитие PP 18/2021. Цифры подтверждаются двумя независимыми разборами, расхождений между ними нет.

Источник: Hukumonline Klinik со ссылкой на Kepmen ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022 и PP 18/2021; Detik Properti, 2023

Girik, Letter C, petok D, verponding, kekitir, pipil — это не титулы, а старые налоговые и владельческие записи. Сертификата за ними нет, границы часто не выверены, а продавец искренне считает такую бумагу документом на землю.

По PP 18/2021 им дали пятилетний переходный период с 2 февраля 2021 года. Он истёк 2 февраля 2026 года: с этой даты такие документы больше не принимаются как доказательство права.

Для покупателя это означает простую вещь. Участок, у которого на сегодня нет зарегистрированного титула, — это не «дешевле и оформим потом», а объект с неизвестным правовым статусом. Стоимость и срок приведения его в порядок заранее не считаются.

Проверить титул можно самостоятельно и бесплатно: через приложение Sentuh Tanahku по номеру сертификата или через портал bhumi.atrbpn.go.id — карта покажет владельца, площадь, координаты и обременения.

Источник: PP 18/2021, Pasal 76A и Permen ATR/BPN 16/2021 по изложению Detik Jabar, январь 2026; Detik Jatim — проверка титула через Sentuh Tanahku и bhumi.atrbpn.go.id

Если объект покупается под сдачу, титул обычно оформляют на индонезийскую компанию с иностранным участием. Держателем HGB выступает сама компания, а не человек, и это же юрлицо потом получает NIB и лицензии на размещение.

Компанию нельзя открыть «под один дом»: у PT PMA есть требования по капиталу. Оплаченный капитал снижен до 2,5 млрд рупий по Perka BKPM 5/2025, но обязательство по совокупным инвестициям от 10 млрд в зависимости от кода деятельности и локации сохраняется.

Отсюда развилка. Один объект для себя — проще Hak Pakai лично на себя при наличии разрешения на пребывание. Несколько объектов под аренду — считается компания, потому что без неё лицензионная часть не собирается.

Конкретную стоимость и сроки конвертации титула под PT PMA источники не публикуют: тарифы у нотариусов и консультантов договорные, и это тот случай, когда смету нужно запрашивать письменно.

• Проверить титул в Sentuh Tanahku или bhumi.atrbpn.go.id до внесения денег
• Сверить имя в сертификате с тем, кто подписывает договор
• Уточнить, на какой земле оформлен Hak Pakai — от этого зависит 60 или 80 лет
• Посчитать, проходит ли объект по минимальной цене для иностранца
• Запросить письменную смету на оформление компании, если объект под сдачу

Источник: Infiniti.id, разбор Perka BKPM 5/2025; Bali Treasure Properties, «Acquiring an HGB Property Through PT PMA»

Все доступные иностранцу титулы конечны. Это не дефект схемы, а её устройство: земля в Индонезии остаётся в национальном обороте, иностранец получает длинное, но срочное право.

Вторая часть — продление. Оно не происходит автоматически: это отдельная процедура с пошлинами и сроками, и начинать её заранее выгоднее, чем в последний год. Что именно происходит в конце срока лизхолда, мы разбирали отдельно.

Третья — налоги при переходе права: BPHTB до 5% с покупателя и PPh final 2,5% с продавца. Эти платежи возникают при каждом переоформлении, в том числе при перепродаже внутри срока.

1. Год 0Оформление

   Первичный срок до 30 лет для HGB и Hak Pakai.

2. Год 30Продление

   До 20 лет. На частной земле для Hak Pakai этой фазы нет.

3. Год 50Обновление

   До 30 лет, оформляется как новое право.

4. Год 80Предел

   Дальше — вопрос новой процедуры, а не автоматического продления.

Источник: PP 18/2021; pajak.go.id по BPHTB и PPh final; Feel Invest Group, разбор структуры HGB

Частые вопросы