Bingin · Ядро

Недвижимость в Бингине: виллы над сёрф-спотом и цены 2026

Bingin (Бингин) — клифовый бутик-район под Uluwatu. Загрузка 59% — самая высокая на юге: гость едет за волной и закатом, а вилл здесь мало. Вход дороже, чем в Pecatu, оборачиваемость тоже выше.

  • Ставка за ночьRp 3,2 млн (≈ $ 180)
  • Загрузка59%
  • Входот Rp 2,05 млрд (≈ $ 115 800)
  • Динамиказагрузка выше, чем где-либо на юге; в пляжной зоне отели и виллы запрещены
  • Объектов в каталоге4
Подобрать объект в районе Объекты района
Bingin, Бали
Bingin · Бали

Разбор

Как мы смотрим на Bingin

Бингин — это лестница к пляжу, варунги на скале и пара десятков вилл над водой. Сдают их дорого и почти без простоя: ставка Rp 3,2 млн (≈ $ 180) при загрузке 59%. Объекты уходят вдвое быстрее среднего по острову, поэтому торг здесь короткий.

Строят в Бингине мелко: одна-две виллы на участок, редко больше шести. Почти всё продаётся на склоне, и это поднимает смету на четверть — подпорные стены, сваи, своя дорога. В самой пляжной зоне отели и виллы ставить нельзя, разрешены только простые кафе; с июля 2026 идёт благоустройство берега.

Покупают здесь двое. Сёрфер, который живёт в доме два месяца в году и остальное время сдаёт. И инвестор под посуточную аренду. Обоим нужен один и тот же объект: парковка наверху, нормальная тропа вниз, вид, который не застроят.

Каталог

4 объекта в районе Bingin

Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. У юнитов с расчётом показан доход на счёте после управляющей компании, налогов и простоя.

Весь каталог →

Расчёт

Что остаётся на счёте в Bingin

Базовый сценарий — загрузка 70%. Ставка за ночь — наша оценка по району и типу объекта, не обещание застройщика.

ОбъектЦенаСтавкаНа счёте в год% от ценыОкупаемость
Bingin Elements · Вилла 3BR 281 м²3 спальни · 281 м²Rp 12,07 млрд (≈ $ 682 000)Rp 4,2 млн (≈ $ 240)Rp 605 млн (≈ $ 34 164)5,0%20,0 лет
Bingin Elements · Вилла 3BR 296 м²3 спальни · 296 м²Rp 11,70 млрд (≈ $ 661 000)Rp 4,2 млн (≈ $ 240)Rp 605 млн (≈ $ 34 164)5,2%19,3 года
Bingin Elements · Вилла 4BR 314 м²4 спальни · 314 м²Rp 12,64 млрд (≈ $ 714 000)Rp 5,0 млн (≈ $ 280)Rp 705 млн (≈ $ 39 858)5,6%17,9 лет

Расчёт — оценка Rise Real Bali по бенчмаркам AirROI (скользящий год) и данным застройщиков, не гарантия дохода. Полный расчёт с тремя сценариями — на странице каждого юнита. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Аналитика

Что почитать перед выбором в Bingin

Право, доходность и рынок района — материалы, на которые мы опираемся в расчётах.

Все материалы →

Прямые ответы

Вопросы про Bingin

Если ответа здесь нет — спросите в Telegram или MAX, ответим текстом, а не звонком.

Почему в Бингине загрузка выше, чем в Улувату?

Предложение маленькое, а спрос тот же. Вилл на клифе немного, новых почти не строят: берег под охраной, склон дорогой. Отсюда 59% против 46% по коридору Uluwatu.

Сколько стоит вход в Бингине?

Апартаменты с одной спальней — от Rp 2,05 млрд (≈ $ 115 800), вилла — от Rp 3,15 млрд (≈ $ 178 000). Земля и коммерческие помещения дешевле, но это другой разговор.

Можно ли купить виллу прямо над пляжем?

Первая линия в Бингине — охранная зона, новую застройку там не согласуют. Всё, что продают «на пляже», стоит выше по склону. Смотрим карту зон, а не описание объявления.

Рядом

Соседние районы

Все районы →

Ядро

Uluwatu

Uluwatu (Улувату) — клифы и океан: ставка Rp 4,3 млн (≈ $ 245) при загрузке 46%, лучшая связка на юге. Но 26,1% объявлений стоят в сельхоз и охранных зонах. Берём объект с преимуществом, а не с видом.

Разбор района

Ядро

Pecatu

Pecatu (Пекату) — деревня-хаб южного Uluwatu: школы, клиники, склады и весь сервис полуострова. Ставка Rp 4 млн (≈ $ 225) при загрузке 42%. Земля здесь — главный вопрос: зону проверяем до задатка.

Разбор района

Перелив спроса

Balangan

Balangan (Баланган) — сёрф-пляж с варунгами на сваях и ровное плато над ним. Десять минут до Джимбарана, пятнадцать до Улувату: море то же, а жильё заметно дешевле клифового.

Разбор района